Pas de mise de fonds ? Pas de souci. Voici 8 manières potentielles d’acquérir une maison.
Peut-être êtes-vous actuellement en quête de votre première maison, un projet des plus excitants ! Cependant, vous êtes probablement confronté à la réalité qui touche de nombreux acheteurs, à savoir le coût élevé des maisons, rendant l’achat immobilier beaucoup plus difficile pour de nombreux Québécois, surtout en ce qui concerne la mise de fonds.
Par Réginald Rivette / Conseiller en sécurité financière
Il existe plusieurs façons, plus ou moins connues, d’acquérir une maison sans disposer de la totalité de la mise de fonds sur son compte bancaire. Voici notre guide exhaustif des 10 méthodes pour acheter une maison sans mise de fonds en 2023, offrant quelques solutions pour vous orienter sur la manière d’acheter une maison.
En effet, il est désormais impératif de fournir un apport minimum de 5 % de la valeur de la propriété pour que l’institution financière examine votre demande de prêt hypothécaire. Ce pourcentage augmente à 10 % si la valeur de la maison que vous souhaitez acquérir dépasse 500 000 $.
Profiter du RAP (Régime d’accès à la propriété)
L’expression “RAPer” est aujourd’hui bien connue. Si vous n’en avez jamais entendu parler, cela fait référence à l’utilisation des fonds disponibles dans un compte de Régime enregistré d’épargne-retraite (REER) pour rassembler la mise de fonds nécessaire.
Le RAP est un programme gouvernemental qui permet aux acheteurs d’utiliser jusqu’à 35 000 $ de leur REER pour l’achat de leur première maison. Les montants retirés doivent être remboursés sur une période de 15 ans, ce qui signifie que vous devez rembourser chaque année le montant retiré de votre REER en l’ajoutant à votre revenu imposable.
Grâce à ce programme gouvernemental, un couple peut ainsi réunir un total de 70 000 $ pour la mise de fonds requise de sa maison, soit 35 000 $ par individu.
Il est essentiel de noter que, bien que les deux premières années soient exemptes de remboursement, le montant “RAPé” doit être remboursé sur une période maximale de 15 ans via un remboursement annuel. Par conséquent, le remboursement du prêt REER et du montant retiré dans le cadre du RAP peut représenter une charge financière substantielle chaque année. De plus, en cas de non-remboursement des montants requis, des pénalités fiscales importantes peuvent être imposées. Un défaut ou un retard de paiement peut entraîner des pénalités fiscales et avoir des conséquences plus graves à long terme.
Financer la mise de fonds grâce aux programmes municipaux
Afin d’attirer de nouveaux résidents dans leurs villes et de faciliter l’accession à la propriété pour ceux qui y résident déjà, plusieurs grandes municipalités ont instauré des programmes d’accès à la propriété, comme c’est le cas à Québec !
Par le biais du programme Accès Famille Québec, la Ville de Québec met à disposition une aide financière sous forme de prêt sans intérêt ni versement équivalant à 5,5 %. L’objectif est d’assister les familles éligibles à acquérir une maison sans mise de fonds en leur fournissant l’aide nécessaire pour constituer la mise de fonds.
Pour être admissible à ce prêt municipal, certaines conditions doivent être remplies, notamment :
- Être un couple avec ou sans enfant ou une famille monoparentale ;
- Avoir un revenu familial brut maximal de 150 000 $ ;
- Et divers autres critères.
Les familles admissibles peuvent ainsi prendre possession d’une construction neuve dont le prix d’acquisition est égal ou inférieur à 370 000 $ (taxes et ristournes incluses), en plus de respecter d’autres critères. Pour ce faire, les nouveaux acquéreurs doivent collaborer avec des entrepreneurs dont les habitations sont acceptées dans le cadre du programme Accès Famille. D’autres conditions s’appliquent, et vous pouvez nous contacter pour obtenir plus d’informations sur le programme ainsi que sur nos habitations éligibles.
Recevoir des fonds familiaux (“Love Money”)
Le “Love Money” désigne l’argent reçu de la famille ou d’amis sous forme de don pour vous aider financièrement. Si vous avez des proches prêts à vous soutenir financièrement, vous pouvez les solliciter pour un don ou un prêt sans intérêt pour votre mise de fonds. Dans le cas de l’achat d’une maison sans mise de fonds, les prêts sans intérêt sont une option attrayante car ils vous permettent de rembourser l’argent à vos proches sur une période déterminée, sans avoir à payer d’intérêts.
Il est toutefois important de noter que les dons et les prêts sans intérêt peuvent être soumis à des règles fiscales et doivent être correctement documentés pour éviter des complications fiscales ultérieures.
Points à considérer avant d’utiliser ce type de mise de fonds :
Si vous choisissez d’utiliser du “Love Money” pour la mise de fonds d’une propriété, il est crucial de vous assurer que vous pouvez également vous permettre le paiement mensuel de votre hypothèque, car le remboursement des prêts et des hypothèques peut constituer une charge financière importante.
Il est également intéressant de noter que si vos proches possèdent une maison ou un bien immobilier, ils peuvent généralement servir d’équité (une forme de garantie pour le prêteur en cas de défaut). C’est l’une des méthodes couramment utilisées pour obtenir de l’argent pour sa maison depuis longtemps. Cependant, le “Love Money” est parfois une option que les gens hésitent à utiliser, par crainte de demander et/ou de subir un refus.
Utiliser l’hypothèque d’un proche en garantie
Nous l’avons évoqué précédemment dans la section “Love Money”, mais l’une des méthodes pour obtenir sa mise de fonds consiste à utiliser l’hypothèque, la maison ou l’immeuble d’une tierce personne, telle qu’un membre de la famille ou un ami.
Cette technique implique l’utilisation d’une garantie collatérale ou d’un prêt collatéral afin d’acheter sans verser un sou en mise de fonds. Tout comme le “Love Money”, il s’agit souvent de demander simplement à un proche afin de bénéficier de ce type de contribution au prêt hypothécaire.
Mettre en place une stratégie d’épargne
Cette approche n’est pas la plus rapide, mais elle est certainement la plus prudente. En consultant votre conseiller en sécurité financière, vous pourrez concevoir une stratégie d’épargne efficace et ainsi constituer une réserve d’argent pour l’achat de votre maison. L’idée est donc de discuter de tous vos projets futurs avec votre conseiller en sécurité financière afin qu’il élabore le meilleur plan d’action adapté à vos besoins.
N’hésitez pas à interroger votre conseiller en sécurité financière sur le fonctionnement du RÉER, qui pourrait éventuellement être utilisé comme décrit précédemment. Il est important de noter que le CELI ou encore le CELIAPP peut également constituer un véhicule d’épargne intéressant.
Refinancer l’une de vos propriétés
Votre hypothèque actuelle, si vous êtes déjà propriétaire d’un bien immobilier (ou d’un autre bien pouvant servir de garantie), peut également servir de levier pour l’achat d’une deuxième propriété. Comme expliqué précédemment, votre première résidence servirait de garantie collatérale dans le but d’acquérir votre deuxième propriété.
Il s’agit donc d’une option intéressante si vous ne disposez pas des liquidités nécessaires à l’instant T et que vous décidez d’acheter une nouvelle propriété. Il s’agit donc d’utiliser l’une de vos propriétés présentant une solidité financière aux yeux de l’institution prêteuse.
